Budowa pierwszego domu w 2025 – Koszty stanu surowego otwartego i zamkniętego na przykładzie mojego projektu

Budowa własnego domu to niezwykła przygoda, ale również ogromne wyzwanie – zarówno pod względem logistycznym, jak i finansowym. Dzisiaj chciałbym podzielić się z Wami moimi doświadczeniami i osobistymi przemyśleniami na temat kosztów budowy stanu surowego otwartego (SSO) i stanu surowego zamkniętego (SSZ) w 2025 roku. Ten wpis to swoiste podsumowanie, w którym opowiem jak wyglądały moje założenia, jaka była rzeczywistość oraz jakie wyzwania napotkałem po drodze – wszystko z perspektywy osoby budującej pierwszy dom.

Koszty działki i przygotowania terenu – na czym stanęliśmy?

Zaczęło się od wyboru działki – zdecydowaliśmy się na działkę za około 120 000 zł, która była nieuzbrojona. Lokalizacja była dla nas korzystna – dojazd do Poznania zajmuje od 20 do 30 minut. Co ciekawe, obecnie ta sama działka może już być warta około 190 000 – 200 000 zł, czyli wzrosła o ok. 40% w ciągu kilku lat.

Poza samym zakupem działki, doliczyć trzeba było szereg kosztów dodatkowych, takich jak:

• Notariusz
• Badania geotechniczne
• Projekt architektoniczny (koszt 14 000 zł) – niektórzy radzą kupić gotowy projekt, ale dla mnie indywidualny projekt był ważny
• Wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej
• Przyłącze do sieci energetycznej
• Ubezpieczenie i opłaty związane z kredytem
• Kopanie studni
• Narzędzia i drobne akcesoria budowlane (np. wąż ogrodowy)

Łącznie z działką i wszystkimi tymi kosztami przygotowawczymi, wydatki sięgnęły około 153 000 zł.

Umowa ze wykonawcą Boot Partner i nieprzewidziane problemy

Na budowę stanu surowego otwartego podpisałem umowę z firmą Boot Partner na kwotę 291 600 zł brutto, rozłożoną na siedem etapów. Niestety, firma wykonała tylko trzy z siedmiu etapów, a ja zapłaciłem im już 269 600 zł – czyli prawie całą kwotę.

Po przeliczeniu wartości faktycznie wykonanej pracy okazało się, że była ona warta jedynie 15 614 zł, co oznacza ogromną stratę i zadłużenie po stronie wykonawcy na kwotę 113 453 zł. Zachęcam wykonawcę do uregulowania tego długu, co znacząco poprawiłoby naszą sytuację finansową i pozwoliło mi spojrzeć na całą sytuację z większym spokojem.

Koszty dopłaty za prace niewykonane przez Boot Partner

Co nie zostało wykonane przez firmę Boot Partner? Przede wszystkim:

• Konstrukcja szkieletowa ścian
• Więźba dachowa
• Dach płaski
• Ściany działowe

Na podstawie wycen, które otrzymałem, koszty materiałów i robocizny na te elementy wyniosły:

• Prace murarskie (materiały + robocizna): 27 158 zł
• Więźba dachowa (materiał + montaż): 11 650 zł
• Fundament pod to konstrukcje: około 1 000 zł
• Deskowanie i papa: około 3 000 zł
• Konstrukcja dach płaski (materiały): od 32 000 zł do 45 000 zł
• Robocizna przy dachu płaskim: około 10 000 zł

Łącznie te prace wyniosą mnie około 88 000 zł.

Podsumowanie kosztów – ile mnie kosztował stan surowy?

Jeśli doliczyć te 88 000 zł do zapłaconych 269 600 zł, koszt stanu surowego otwartego wyniesie około 358 400 zł, co daje stratę rzędu prawie 67 000 zł w porównaniu z pierwotną umową.

Stan surowy zamknięty (okna i drzwi) wyceniono na 65 000 zł, co łącznie z SSO da sumę około 423 400 zł.

Dodając koszty działki i przygotowania terenu, łączna inwestycja do SSZ to około 576 000 zł.

Najważniejsze wnioski i rady od serca

Budowa domu to emocjonująca, ale też wymagająca droga. Z mojej historii wynika kilka wartościowych nauk:

• Zabezpieczaj swoje interesy na każdym etapie, aby nie zostać oszukanym
• Śledź na bieżąco koszty i sumuj je, bo w trakcie trudno jest trzymać pełną kontrolę
• Nie zrażaj się niepowodzeniami – zdarzenia, które mnie spotkały, wcale nie muszą powtórzyć się u innych
• Warto prowadzić kanal budowlany lub inny dziennik budowy – dzięki temu otrzymałem pomoc i korzystne oferty od wykonawców

Podsumowanie emocjonalne

Budowa własnego domu jest pełna wyzwań, które nie zawsze da się przewidzieć. Byłem zaskoczony skalą strat i problemów, które mnie spotkały, ale też wdzięczny za wsparcie i pomoc, które otrzymałem. Nie mam na razie sztywnego terminu, by się wprowadzić, więc spokojnie stawiam kolejne kroki.

Mam nadzieję, że moja historia pozwoli Wam wyciągnąć wnioski i przygotować się lepiej na podobne wyzwania. Trzymajcie się zdrowo i do następnego wpisu!

W tym filmie poruszam kwestie:

• ile kosztuje stan surowy otwarty (SSO) domu w 2025 roku
• jakie są realne wydatki versus założenia przy budowie stanu surowego otwartego
• problemy z wykonawcą Boot Partner i ich wpływ na koszty budowy
• ile kosztują materiały i robocizna na konstrukcję szkieletową, więźbę dachową i dach płaski
• jak wycenić i porównać ofertę wykonania stanu surowego otwartego
• ile kosztuje działka budowlana blisko Poznania w kontekście wzrostu cen
• porady jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym wykonawcą w budowie domu
• szacunkowe koszty stanu surowego zamkniętego (SSZ) i całej budowy
• jak zarządzać budżetem i wycenami podczas realizacji budowy domu
• jak wykorzystać nagrywanie kanału YouTube do wsparcia i kontroli kosztów budowy
• doświadczenia z realizacji budowy domu krok po kroku – co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy