Ile naprawdę będzie kosztować nasz kredyt? Liczby, które mnie zaskoczyły

Siemanko — o co tu chodzi?

Dobra, szybkie wejście: dziś rozkładam nasz kredyt na części pierwsze. Miał być prosty temat — „ile płacimy” — a wyszła z tego mała algebra emocji i kalkulatora. Opowiem, co wyszło z moich wyliczeń, jakie robię założenia i co planuję z tym zrobić. Nie jestem doradcą finansowym, jestem amatorem, który lubi liczyć własne pieniądze i dzielić się wnioskami przy kawie.

Główne zawirowanie: program „Bezpieczny kredyt” i moje liczby

Krótko i konkretnie — my skorzystaliśmy z programu 2% (tak, fuks). To naprawdę obniżyło nam ratę i dało oddech przy budowie.

Co najważniejsze z mojego arkusza:

• Kwota kredytu: 600 000 zł (na 30 lat).
• Wkład własny: działka (uznana za 20% wkładu).
• Okres karencji: 2 lata — w tym czasie płaciliśmy głównie odsetki (łącznie ok. 46 614 zł przez te 24 miesiące).
• Dopłata od państwa w programie: ok. 2 500 zł miesięcznie (to sprawiło, że zamiast ~5 295 zł raty, płaciliśmy ~2 785 zł).
• Po 12 latach (144 miesiące, czyli koniec okresu dopłat):
• To, co faktycznie wyszło z naszej kieszeni przez te 12 lat: ~359 649 zł.
• Pozostały kapitał do spłaty: ~385 000 zł.
• Aby za 10 lat, po zakończeniu dopłat, spłacić ten kapitał jednorazowo, musiałbym odkładać dodatkowo średnio ok. 3 443 zł miesięcznie (czyli razem z obniżoną ratą daje to ok. 6 205 zł/mies.).
• Jeśli zrobimy tak jak planuję (odkładamy przez czas dopłat i spłacamy kapitał jednorazowo po ich zakończeniu), to łącznie po 12 latach koszt kredytu wyniesie ok. 745 364 zł (czyli zapłaciliśmy z własnej kieszeni ~359 649 zł + spłacamy pozostały kapitał 385 000 zł).
• Różnica do pożyczonego kapitału (600 000 zł) po tej operacji: zapłacimy około +145 000 zł — dla mnie to nadal uczciwy deal biorąc pod uwagę, że mieszkamy w domu przez te lata.

UWAGA: Wszystkie liczby są zaokrąglone i oparte na moich arkuszach i założeniach (o tym niżej). Nie podaję tu żadnej „świętej prawdy”, tylko to, co wyszło z moich obliczeń.

O co chodzi z tym „rozsądnym spłacaniem” — plan w skrócie

Plan, który rozważam (i który opisałem w arkuszu):

• Nie nadpłacam kredytu od razu (technicznie można już po 3 latach, ale dla uproszczenia przyjąłem brak nadpłat w symulacji).
• Zamiast tego przez okres dopłat (10 lat po karencji) odkładam różnicę, która wynikała z faktu, że dzięki dopłatom płaciłem mniej (czyli te ~2,5k miesięcznie, które „zaoszczędziłem” względem normalnej raty).
• Po zakończeniu dopłat przychodzę do banku i jednorazowo spłacam pozostały kapitał.

Dlaczego? Bo to daje realne ograniczenie kosztów odsetek i pozwala wykorzystać ten program dla nas — nie zamierzam zostawiać tego na koniec i patrzeć jak narasta mi odsetek.

Symulacja alternatyw: oszczędzać 15 lat vs brać kredyt (skrót)

Zrobiłem też porównanie dla osób, które mają 60 000 zł „na start” i myślą, czy lepiej: odkładać 15 lat (bez kredytu) czy brać kredyt i budować aktywo.

Założenia wspólne (moje ostrożne przyjęcia):

• Start: 60 000 zł gotówki.
• Budżet miesięczny na mieszkanie + oszczędności: 6 000 zł.
• Lokata/inwestycja (dla oszczędzających): 4,5% rocznie.
• Wzrost wartości mieszkania: 2,5% rocznie.
• Rata kredytu w opcji B: stała stopa 6% (przybliżone wyliczenie).
• Wynajem w opcji A: 3 000 zł/mies. (przyjąłem stałą dla prostoty).

Opcja A — odkładamy (bez kredytu):

• Po 15 latach zgromadzony kapitał (przy założeniu 3 000 zł miesięcznie + start 60k i 4,5%): około 884 846 zł.
• Wydatek na wynajem przez 15 lat: 540 000 zł.

Opcja B — bierzemy kredyt (60k wkład, kredyt 540k):

• Miesięczna rata (przy 6%): ~4 557 zł/mies.
• Pozostałe do inwestycji z budżetu 6 000 zł: ~1 443 zł/mies.
• Po 15 latach gotówka na koncie (przy 4,5%): ~369 972 zł.
• Wartość mieszkania po 15 latach (2,5% rocznie): ~868 979 zł.
• Łączny majątek (gotówka + wartość mieszkania): ~1 238 951 zł.
• Co zapłaciliście przez te 15 lat na kredyt: ok. 280 000 zł odsetek + 540 000 zł kapitału = ~820 000 zł.

Wnioski z symulacji (krótko): przy moich założeniach opcja z kredytem daje większy majątek netto po 15 latach (głównie dzięki efektowi dźwigni i wzrostowi wartości nieruchomości). Tak, to zależy od przyjętych stóp zwrotu, stóp procentowych i inflacji nieruchomości — wystarczy zmienić parę liczb i wynik się odwraca.

Co popełniłem / co mnie wkurzało (małe budowlane grzechy poboczne)

Nie finansowe, ale też ważne (bo to moje życie na budowie):

• Nie dogadałem się wcześniej z ekipą rekuperacji — rury poszły „na płasko”, a ja chciałem je schować w ścianie działowej. Mały bałagan do poprawienia.
• Elektryk zapomniał kanału pod telewizor — szybkie poprawki w harmonogramie.
• Ząbek tynku przy podciągu — teraz muszę wymyślić, czy go kłaść, wycinać, czy podświetlić ledem. Małe decyzje, które mogą komplikować prace pod koniec.
• Nie byłem czujny przy planowaniu sufitów i kanałów wentylacyjnych — możliwe schodki/wyrównania, teraz decydujemy, czy obniżyć cały sufit czy zrobić schodek.

Takie rzeczy mnie frustrują, bo okradają plan i czas. Ale uczę się na błędach — i zapisuję je tutaj, żebyście mogli ich uniknąć.

Moje decyzje (tu i teraz)

• Będę odkładał te pieniądze które „zaoszczędziłem” dzięki dopłatom — i planuję spłacić większą część kapitału po zakończeniu dopłat (12–14 rok). To minimalizuje koszty odsetkowe.
• Po trzech latach technicznie już można nadpłacać — ale w moim scenariuszu oszczędzanie przez okres dopłat i jednorazowa spłata ma sens (dla nas daje lepszy wynik).
• Nadal uważam, że kredyt z 2% (jak się trafi) to fajna sprawa — jeśli ktoś ma stabilny budżet i dyscyplinę oszczędzania.

Moje wnioski — co bym poradził kumplowi przy kawie

• Przy kalkulacjach zawsze: pokażcie założenia (oprocentowanie, wzrost ceny nieruchomości, stopa zwrotu z inwestycji). Bez tego liczby nic nie mówią.
• Programy dopłat (jak ten 2%) potrafią bardzo zmienić rachunek ekonomiczny — jeśli się na nie załapiesz, to warto rozważyć strategię „oszczędzam przez dopłaty i jeden większy ruch potem”.
• Nadpłata kredytu jest możliwa (po 3 latach zwykle), ale nie zawsze najlepsza — czasem lepiej odkładać i spłacić jednorazowo.
• Weźcie pod uwagę ryzyko: stałe oprocentowanie 6% w symulacji to już dość ostrożne założenie. Jeśli oprocentowanie pójdzie w górę, scenariusz się zmienia.
• Nie ignorujcie drobnych decyzji budowlanych (rury rekuperacji, kanały pod TV, ząbki tynku) — one potrafią zbierać nerwy i kasę.

Na koniec — moje proste podsumowanie i pytania do Was

Dla nas kredyt (z dopłatą) wyszedł jako sensowna opcja: 600 000 zł kapitału, życie w domu przez lata i koszty netto po 12 latach na poziomie ~745 364 zł (jeśli realizujemy plan odkładania i spłaty jednorazowej). Tak, to znaczy że „drogo” — ale pamiętajcie, że mieszkanie/dom to jednocześnie korzyść użytkowa (żyjemy w nim) i aktywo, które może rosnąć na wartości.

A teraz dwie proste sprawy, gdzie chcę Was zapytać:
1) Co byście zrobili z tym „ząbkiem” tynku pod podciągiem — wyciąć teraz, wyciąć po wylewkach, czy jakoś go zakomponować (LED?), żeby wyglądał sensownie?
2) Macie doświadczenia z żywicą epoksydową w kotłowni? Bo chcę uniknąć płytek i nie wiem, czy nie będę pluł sobie w brodę przy rozlaniu jakiegoś oleju/chemii.

Dzięki, że dotrwaliście do końca. Jak zwykle: nie jestem finansowym guru, tylko frajerem, który liczy swoje pieniądze i dzieli się arkuszem. Jeśli chcecie, wrzucę plik z moimi założeniami i liczbami (prosto z Excela) — dajcie znać w komentarzu.

Na koniec: trzymajcie kciuki za wylewki (13 marca) i decyzję co z tą ścianką wyburzyć. I dajcie suba, jak macie ochotę — serio pomaga. Pa i do następnego tygodnia!